Un rapporto di locazione non adeguatamente registrato ha delle conseguenze sia per il conduttore sia per il locatore. Cosa si rischia?
L’affitto in nero è una forma di evasione fiscale perché comporta il mancato pagamento sia dell’imposta di registro (relativa al contratto di locazione) sia dell’imposta sui redditi (relativa ai canoni di locazione).
“Affittare in nero” non significa sempre che manca un contratto scritto ma che tale accordo, anche se esistente, non viene regolarmente registrato.
L’obbligo di registrazione grava sul locatore che deve adempiere entro 30 giorni dalla stipula del contratto e comunicarlo, entro 60 giorni, all’inquilino ed, eventualmente, all’amministratore di condominio.
Se il locatore non provvede, tuttavia, può essere l’inquilino a registrare l’accordo.
È prevista anche la registrazione tardiva, che consente di sanare le irregolarità ed evitare che il contratto venga considerato nullo.
Contrariamente a quanto si possa pensare, un affitto in nero non comporta delle sanzioni non solo per il proprietario dell’immobile ma anche per l’inquilino.
Affitto in nero: quali sono le conseguenze dell’omessa registrazione?
Nell’ipotesi in cui l’Agenzia delle Entrate accerti l’esistenza di un affitto in nero, pretende l’integrale saldo dell’imposta di registro (più le sanzioni) anche all’inquilino.
Per l’inadempienza relativa al pagamento dell’IRPEF sui canoni di locazione percepiti, invece, l’unico responsabile è il locatore.
Oltre al versamento delle sanzioni, c’è la dichiarazione della nullità del contratto di locazione. Di conseguenza, l’atto non potrà essere utilizzato dall’inquilino per richiedere al giudice il rispetto del suo contenuto da parte del proprietario dell’immobile.
Il locatore, inoltre, potrebbe costringere l’inquilino a liberare l’immobile anche prima della scadenza decisa.
Per quanto riguarda il pagamento del canone, invece, anche se il proprietario non può pretendere la somma stabilita (perché manca un valido contratto registrato), può chiedere un indennizzo per l’occupazione.
Se l’affitto è in nero non può essere valida alcuna pretesa verso il locatore, come nel caso in cui l’immobile non abbia impianti a norma, oppure sia sprovvisto di riscaldamenti.
Allo stesso tempo, l’inquilino che non ha sottoscritto un valido contratto di locazione può andare via in ogni momento, senza obbligo di preavviso o senza dover aspettare la naturale scadenza del contratto.
È opportuno, infine, richiamare un’eccezione alla regola della nullità dell’accordo. Per la Cassazione, se la mancata registrazione del contratto non scaturisce dalla comune volontà delle parti ma è pretesa dal solo locatore (senza il consenso del conduttore), la nullità del contratto ha effetti solo nei confronti del locatore e non anche dell’inquilino.
Quest’ultimo, dunque, potrà adire il giudice per pretendere il rispetto del contenuto dell’accordo.
