Una domanda che in tanti si pongono è se sia possibile vendere un’abitazione sulla quale è ancora presente un mutuo. Facciamo chiarezza
La maggior parte delle prime case vengono acquistate accendendo un mutuo così da poter spalmare, a fronte del versamento di una serie di interessi mensili all’istituto bancario che ha concesso il prestito, il pagamento nell’arco di diversi anni. Ma cosa succede se ad un certo punto, e con il mutuo ancora acceso, si decide di vendere la casa?
Solitamente un mutuo copre il 70-80% del valore dell’immobile e talvolta può arrivare anche al 100%, inoltre può avere una durata di 15, 20 ma a volte anche di 30 o 35 anni pertanto non è raro che nel corso del tempo il proprietario possa prendere la decisione di cambiare casa. Cerchiamo di capire dunque se la casa con il mutuo si può vendere o meno.
È possibile vendere casa con un mutuo? Cosa prevede la legge
Ebbene la vendita di un immobile con un mutuo non ancora del tutto istinto è una pratica possibile e legale. Infatti la cessione dell’abitazione resta nella disponibilità del proprietario in quanto non vi sono impedimento da parte della banca. Il problema è legato al fatto che una cessione di questo tipo è un’operazione piuttosto complessa a meno che l’immobile non venga sgravato dell’ipoteca della quale l’istituto bancario gode perché altrimenti si rischierebbe, in caso di insolvenza, il rischio di pignoramento del bene.
L’operazione che permette di ipotecare la nuova abitazione al posto della precedente sulla quale era stato acceso il mutuo si chiama sostituzione di garanzia. Di fatto va a liberare l’immobile oggetto della vendita in modo tale che chi lo acquisti non si trovi con il rischio di un’ipoteca sul groppone. Sarà la nuova casa a garantire per quella parte di mutuo ancora non saldata, così che l’appartamento venduto sarà completamente libero dal peso del mutuo stesso. Questa procedura è concretizzabile a fronte del consenso della banca, altrimenti non è una strada percorribile.
Estinzione anticipata o accollo del mutuo
Un’alternativa consiste dunque nell’estinzione anticipata del mutuo prima della cessione della casa. Questo va ad estinguere anche l’ipoteca e prevede di versare tutte le rate mancanti in un’unica soluzione. Lo si può far usando, ad esempio, la somma ricevuta come caparra dal futuro acquirente quando viene stipulato il compromesso oppure sottoscrivendo un accordo che prevede che l’importo versato per acquistare casa venga versato all’istituto bancario andando cosi ad estinguere il mutuo.
Altra possibilità è l‘accollo del mutuo da parte dell’acquirente: in questo caso è lui a subentrare nel pagamento delle rate mancanti e il vecchio proprietario sarà libero. Chiaramente questo presuppone che avvenga uno scomputo dal prezzo totale dell’abitazione dell’importo del prestito e che l’acquirente accetti le condizioni di stipula del mutuo. Infine la banca dovrà accettare, previa valutazione del rischio di insolvenza, il nuovo debitore.
