Ecco come funziona attualmente l’istituto dell’ipoteca, intesa come forma di tutela grazie con cui il creditore si protegge dal pericolo insolvenza (da parte del debitore).
L’ipoteca è un diritto reale di garanzia che riguarda quasi esclusivamente i beni immobili. Il creditore è di norma una banca e il debitore chi offre una casa in garanzia per avere un mutuo. La fattispecie è disciplinata in termini generali dall’art. 2808 del Codice Civile.
In questo articolo è stabilito che l’ipoteca dà il diritto al soggetto creditore di espropriare, anche in confronto di un terzo acquirente, i beni vincolati a garanzia del suo credito. Ma non solo. Per il creditore sussiste anche il diritto di essere “soddisfatto” con preferenza sul prezzo ricavato dall’espropriazione.
“L’ipoteca“, si legge ancora sul Codice Civile, “può avere per oggetto beni del debitore o di un terzo“. E si costituisce mediante un’iscrizione nei registri immobiliari. Il Codice Civile riconosce poi tre tipologie di ipoteca: ipoteca legale, giudiziale e volontaria. L’ipoteca volontaria è la più comune: è quella in cui rientrano i casi di ipoteca concessa come garanzia per l’accensione di un mutuo, per esempio.
In generale, la durata dell’ipoteca sulla casa dipende dagli accordi presi con il creditore in fase di sottoscrizione. Ma, in molti casi, la durata della sua efficacia non va oltre i vent’anni. Quindi, trascorso questo periodo, l’immobile è libero da ogni vincolo. Per legge possono iscrivere un’ipoteca sulla casa tutti coloro che vengono considerati idonei dall’istituto di credito al quale si offre l’immobile come forma di garanzia.
Nel caso in cui esista più di una ipoteca sulla stessa casa, si parla di grado di ipoteca. Ecco perché si parla spesso di ipoteca di primo grado, di secondo grado, eccetera. Il grado, ovviamente, viene stabilito in base al momento in cui avviene l’iscrizione.
Novità sull’istituto dell’ipoteca: a quali casi fare attenzione
L’ipoteca, come antipaticipato, può riguardare beni appartenenti al debitore o a un terzo. E sia per il primo che il secondo soggetto è sempre possibile richiedere la cancellazione. Per richiedere la cancellazione semplificata di un’ipoteca, il creditore deve inviare innanzitutto una comunicazione di avvenuta estinzione del debito al competente ufficio dell’Agenzia di Servizi di pubblicità immobiliare.
L’utilizzo di questo servizio è subordinato alla preventiva abilitazione al servizio prestazione documenti. Attualmente, comunque, è possibile anche estinguere il mutuo su volontà del creditore, senza l’intervento di un notaio.
Per poter cancellare d’ufficio le ipoteche è però fondamentale rispondere ad alcuni requisiti. Il primo è che l’ipoteca sia iscritta a garanzia di un mutuo, a favore di una banca. Poi, per la cancellazione totale dell’ipoteca, vale l’estinzione completa del mutuo. Il procedimento di cancellazione d’ufficio dell’ipoteca che dipende dall’estinzione del debito non opera però immediatamente.
Il nuovo procedimento, in pratica, non garantisce che l’ipoteca venga effettivamente cancellata. Dal 2007, con il decreto Bersani, la cancellazione dell’ipoteca non prevede più alcun costo aggiuntivo. E per legge la banca deve richiedere la cancellazione dell’ipoteca dai registri immobiliari dopo l’estinzione del mutuo, senza intervento del notaio.
