Alcune parti dei balconi sono di proprietà del condominio e le relative spese di manutenzione vanno suddivise. Come si effettuano i calcoli?
Nel caso di lavori di ristrutturazione di immobili, spetta al proprietario farsi carico dei oneri economici. Tale principio vale anche per i condomini, per i quali le spese delle parti comuni vengono ripartite tra tutti i possessori.
A differenza di quanto si possa pensare, i balconi possono essere di proprietà condominiale perché hanno delle componenti che contribuiscono all’abbellimento dell’intero edificio. Ma l’Assemblea potrebbe pretendere al singolo condominio di provvedere alla restaurazione del balcone del proprio appartamento in caso, ad esempio, di caduta di calcinacci.
Come si suddividono, dunque, le spese per i balconi? La soluzione può apparire complicata ma, in realtà, non lo è affatto.
Il principio generale è che il balcone è un accessorio della singola unità immobiliare e, di conseguenza, appartiene al proprietario dell’appartamento sul quale si trova. A sottolineare tale regola è la sentenza n. 10845/2020 della Corte di Cassazione.
Se, dunque, i lavori di ristrutturazione o di manutenzione interessano solo il balcone, le spese dovranno essere sostenute dal solo condomino. L’Assemblea, tuttavia, non potrà imporre gli interventi.
Diverso è il caso in cui dal balcone dovessero cadere dei calcinacci, causando un grave pericolo per l’incolumità di tutti gli inquilini. In questo casi, si potrà chiedere al Giudice di ordinare al proprietario di mettere in sicurezza il balcone.
Il balcone può essere di proprietà del condominio? L’ipotesi è molto frequente
Ci sono, poi, delle ipotesi in cui alcune parti del balcone possono essere considerate di proprietà dell’intero condominio. Questo avviene, di solito, quando ci sono degli elementi decorativi o degli accessori che contribuiscono a rendere unica l’estetica di tutto l’edificio.
Ad esempio, quando sul balcone è presente un rivestimento o un parapetto in vetro che rende esteticamente apprezzabile la facciata del palazzo.
In tal caso, le spese per la manutenzione sono a carico di tutti i condomini. Ad esprimersi in tal senso è stato il Tribunale di Firenze, con la sentenza n. 2551/2009. La questione esaminata aveva ad oggetto dei pannelli di cemento situati intorno ad un balcone che, per il Giudice, erano parti strutturali del balcone e non “mere opere ornamentali“.
La decisione di effettuare lavori di manutenzione, dunque, riguardava l’Assemblea e la relativa spesa andava divisa tra tutti i condomini, i base ai millesimi.
Alla luce di quanto esaminato, è corretto affermare che l’aspetto principale è capire quali elementi dei balconi vanno considerati come decorativi. Si tratta di un’operazione che non può essere fatta in astratto ma in concreto, analizzando i singoli casi e valutando l’esatta funzione che gli elementi svolgono in relazione al condominio. A tal fine, sarà necessario effettuare e studiare le fotografie dell’intera area considerata.
Al di fuori di tali casi, l’Assemblea condominiale non può deliberare in relazione ai beni di proprietà esclusiva di un condomino. Ad esempio, non può disporre il rifacimento della pavimentazione dei balconi, perché si tratta di una spesa che deve essere sostenuta necessariamente dal proprietario dell’appartamento in cui si trovano.
Per la Corte di Cassazione, infatti, è nulla la delibera dell’Assemblea di condominio riguardante una spesa che non rientra nella gestione condominiale.
