Pulizia delle scale: le assemblee obbligano i condomini, ma è legale?

Risulta essere legale o meno obbligare i condomini ad effettuare la pulizia delle scale? La questione è arrivata di fronte alle autorità.

Il caso è avvenuto a Genova, dove il 26 novembre 2020 la Corte d’Appello di Genova ha emesso una sentenza in esito alla cassazione con rinvio della sentenza. Si tratta, di un’impugnativa di delibera assembleare di un Condominio in Chiavari che aveva deciso a maggioranza che le pulizie delle scale e delle parti comuni dell’edificio sarebbero state fatte a turno dai singoli condomini o, nel caso di inquilino anziano o fisicamente non in grado, fatte da terzi per quanto riguarda i loro turni e pagati dallo stesso partecipante. Turni che sarebbero stati gestiti con un calendario di interventi.

Il Tribunale di Chiavari aveva dichiarato nulla la delibera per la violazione del criterio di riparto per millesimi delle spese comuni, stabilita dal Regolamento Condominiale, la Corte d’Appello di Genova, rivedeva la sentenza e validava la delibera in quanto toccava unicamente le modalità di esecuzione delle spese di pulizia delle scale.

In seguito quindi al ricorso del condomino che aveva impugnato la delibera, inizialmente uscito vincitore e poi in seguito perdente, la Suprema Corte da ancora ragione al condomino e chiede alla Corte d’Appello di rivedere le proprie posizioni in quanto: “la ripartizione della spesa per la pulizia delle scale va fatta in base al criterio dell’altezza del suolo di ciascun piano o porzione di piano a cui esse servono in applicazione analogica dell’art. 1124 c.c.”

La modifica inerente la spesa di pulizia e di illuminazione delle scale può essere cambiato con convenzione modificatrice della disciplina codicistica del regolamento condominiale o in una delibera dell’assemblea approvata all’unanimità da tutti i condomini.

Pulizia scale, l’assemblea può obbligare i condomini?

La difficoltà più grossa sta nell’interpretazione delle terminologie a volte ermetiche utilizzate per dare il messaggio. Ma cosa significa “esecuzione delle spese di pulizia delle scale“?

La differenza sta tra la modalità di esecuzione che può decidere di eseguire il condomino o affidarsi a terzi tramite contratto d’appalto e il riparto delle spese. Il reale nocciolo della questione è il fatto che la delibera del Condominio aveva, tramite Assemblea condominiale, e con la maggioranza degli inquilini e quindi dei millesimi, imposto a tutti i condomini un obbligo di fare, cioè di tenere una certa condotta.

Nel Condominio, da sempre c’è il riparto di poteri tra Amministratore ed Assemblea ma esiste anche un limite assolutamente invalicabile che sono i diritti individuali dei condomini. Il Condominio segue la gestione di beni e servizi comuni mentre il condomino e la sua proprietà, non essendo beni né servizi comuni, non possono essere controllati in quanto gli organi quali assemblea e amministratore, no ne hanno potere.

L’Assemblea condominiale, che vuole imporre un comportamento al condomino può farlo solo per il rispetto del Regolamento ed eventualmente può dare una sanzione per la sua inosservanza ma non può imporre un comportamento. L’unica soluzione è che tra Condominio e Condomino si sia stabilito un accordo.

A tal proposito, infatti la Cassazione chiede e insiste sull’unanimità, perché, raggiunta la stessa, significa aver raggiunto un accordo con tutti i condomini quindi un consenso dell’obbligatorio.

Altro elemento della sentenza riguarda il riparto delle spese di pulizia. Negli anni, alcuni sostenevano che l’art. 1124 c.c. parlasse di manutenzione e quindi le pulizie rientravano e quindi una giurisprudenza ha preso le mosse e ora applica l’art. 1124 c.c. in combinazione con l’art. 1123, 2° comma, c.c..
La Corte ha deciso quindi per una via di mezzo affermando che si applichi l’art. 1124 c.c. ma in quanto specificazione del principio generale di cui all’art. 1123 c.c. , 2° comma, cioè dell’utilità che i condomini dei piani alti utilizzano e quindi logorano le scale di più rispetto agli altri.