È possibile affittare una casa gravata da un’ipoteca o si rischia di andare contro la legge? Facciamo il punto
Per assicurare i creditori che si è in grado di pagare, si può iscrivere l’ipoteca sulla casa cosi che, in caso di inadempimento, il creditore possa rivalersi sulla casa. Ci domandiamo però se, la casa con ipoteca si può comunque affittare o, nell’altro caso, se si può ipotecare una casa affittata.
A questo punto è lecito chiedersi: è possibile affittare una casa ipotecata? La legge, non vieta di affittare una casa con ipoteca perché ciò non preclude nulla al proprietario che può ancora vendere. Il debitore può quindi ipotecare una casa precedentemente data in locazione a degli inquilini o affittare una casa su cui è presente un’ipoteca al fine di ottenere un’entrata aggiuntiva che lo aiuti a pagare il debito con più facilità. Inoltre, è lecito affittare una casa con ipoteca in quanto non ci sono conseguenze per gli affittuari. Altra storia invece in caso di pignoramento.
Il pignoramento è un passaggio molto più grave rispetto all’ipoteca. Il creditore infatti, mancando il pagamento da parte del debitore, può tutelarsi, e far pignorare la casa. In questo caso parte la procedura di recupero crediti che è piuttosto semplice: se il debitore non salda per tempo il suo debito, la casa viene venduta all’asta. Ne consegue che mentre l’ipoteca non ha nessuna conseguenza, il pignoramento, cambia la situazione e quindi non permette di affittare la casa ne di mantenere i contratti di affitto esistenti.
Affittare una casa pignorata: si può fare?
Non è quindi possibile affittare una casa pignorata in quanto i diritti sull’immobile, spettano al curatore a cui è stato assegnato. La Corte di Cassazione ha stabilito infatti che un contratto d’affitto che è stato stipulato dopo il pignoramento è in opponibile al creditore, cioè gli inquilini affittuari possono vivere in casa ma il creditore ha diritto di liberare l’immobile quando vuole senza che nessuno possa opporsi.
Situazione diversa quando il pignoramento viene dopo, rispetto al contratto di affitto. In questo caso non ci sono problemi per gli inquilini che hanno diritto a rimanere nell’abitazione, pagando regolarmente l’affitto, fino alla scadenza del contratto. Da qui nasce la spiegazione di poter affittare la casa ipotecata: in caso di inadempienza, il creditore può pignorare la casa ma gli inquilini non vanno incontro a nessun rischio.
Affinché il contratto di affitto rimanga in essere, è richiesto il rispetto di alcuni requisiti: il contratto deve essere sottoscritto prima del pignoramento e in caso manchi una data specifica, gli inquilini devono poter dimostrare di abitare all’interno dell’immobile da periodo antecedente il pignoramento, il canone di affitto non può essere inferiore agli affitti pagati in precedenza, il contratto di affitto deve essere regolarmente registrato e, in caso di inquilini morosi, il creditore eserciterà la procedura di sfatto. Gli inquilini verranno tutelati solo se hanno agito in buona fede; in caso contrario, qualora si potesse dimostrare che il contratto di affitto è stato stipulato per ostacolare la vendita, gli inquilini verranno cacciati come risultato di un’azione revocatoria.
